【房产就像红酒需要时间成熟】听房产专家分析为什么房市应该放缓的三个原因

在年初开始，我就发现房市趋向平静。许多人都会问我意见，有关房市未来的发展趋势。 我的答案是：“房市目前停滞不前，而且将进一步放缓。” 其实，我不是对房市悲观，只是我认为是时候让房产市场与人们好好消化前几年的房产牛市。这几年，我们都经历了房产飞速成长的盛世，现在也是时候让市场消化。不难发现，我们的房价都在这几年内翻了两至三倍。因此，在迎接未来更大的成长时，现在的调整是正常的。许多人都会很在意房市放缓，并期望房市持续成长。不过，我认为这是不应该的，因为房市有别于股票市场，至少在马来西亚是有区别的。 造成房市过热的原因有很多，有的甚至导致房市萧条。我相信我们的房市还未达至那种情况，但我们是有可能到达那种地步的。 我希望透过分享我的观点，可让大家了解为何我认为房市需要放缓，以下是我的3项观点：  

1、我们是为金钱工作还是让金钱为我们工作？

众所周知，将金钱投资在房产的其中一个原因就是房产能够倍增我们的财富。 试着想象，只要拥有本金RM100,000，我们就可获得10倍的融资，也就是RM1,000,000！房产投资的杠杆效应是非常可观的。虽然，我们的借贷比例在2010调整至70%，但在这之前我们仍能以90%贷款比例来购买2间房产。 除此，你也可考虑投资商用房产 ，因为银行愿意借贷高达该房价的80%予你，这可是1：5的财富比例。 当然，我们还是需要偿还贷款的，所以我们也需要安排一定数目的现金以偿还每月贷款。 许多精明的投资者也会透过不同的方式以得到更高的贷款，并且减低支付每月的供期贷款。其中一个过去的方式就是DIBS制度（已在2013年末停止使用），当时的房产开发商需要透过融资借贷完成有关房产项目。 DIBS制度已在2013年停止使用。虽然这是过去式的制度，但我希望透过这个案例让你了解有多少投资者是因为这个制度而被套牢。 举例，陈先生买了以下的A房产： 房价：RM500K 陈先生的房贷是房价的90%，贷款利息6%，贷款期限则是30年。 贷款数目：RM450,000 建筑期间，贷款利息都由开发商承担。 房产交收后，所需支付供期贷款 = RM2,698 / 月 在得到CCC之前，DIBS制度已被停止，也表示说陈先生需要开始支付供期贷款。面对如此情况，你是该售出还是出租该房产呢？或许你该花些钱，为该房产装修，以便让你的房产在众多房产中脱颖而出。 不过，你也需留意，若你所买的房产是新房产，同期完成的同款房产将会是数百或数千个单位将被同时出售或出租。或许我们先把这个情况放一边，如果你是陈先生，你有机会以很低或不用首期的方式购屋，而且至少三年不需要腾出多余的钱作支付，你会买多少个房产单位呢？ 或许你现在会说一间或不买，但我相信在三年前，有许多积极的投资者会购买超过一个房产单位。 假设陈先生是比较进取的投资者，他购买了3个价格相似的房产单位，房产交收后，他每月需支付RM8,094的供期贷款。六个月，需支付RM48,564；一年，则需支付RM97,128。如果陈先生的每月收入是RM10,000 ，每个月RM8,094的供期将成为他非常大的负担。 简单而言，这就是过度杠杆。许多投资者都会陷入这种窘境，开始的时候是认为金钱为你工作，但最后却成了金钱的奴隶。  

2、我们是投资或是投机？

或许现在你会问，为何有人像陈先生那样购入那么多房产呢？其实回看过去五年，从2010开始，不难发现房产的价格因为需求增加而迅速飙升。不过，为何需求会突然增加呢？是人口突然增长或是海外移民增加？ 是，或不是。开始的需求增长可说是真正的购屋需求，但之后的2012至2013年的增长，会发现有一群投资者进入房产市场，希望透过投资房市赚取财富。投资热点，如：赛城、伊斯干达特区的房价都屡攀高峰，而且新的房产开发项目也如雨后春笋般的增长。 当初这些投资者是怎么想的呢？我估计，也相信参杂两种情况，一种是这些投资者希望从投资的房产中赚取租金收入，但我相信更多的投资者是希望透过差价，赚取快钱。 为何会有人像陈先生那样购买了过多的房产呢？这是因为当时房市正在飞速成长，这些投资者希望透过售出一或两间房产来赚取差价。 如果陈先生预计可赚取30%的差价，他将在三年内以RM650K的价格出售他的RM500K房产。不过，目前的情况是2013年，政府实施房产利润税 （RPGT）至30%。如果陈先生在这段时间内售出房产，那他就无法赚取利益，而这也迫使他重新考量是否要持有该房产，以便从房产投资中获得合理的利益。 回到现实，陈先生需要为他的3个房产单位支付RM8,094的供期，如果他没有多余现金作装修以出租或长期持有，他可说是被房产套牢了。 我认为投资和投机是有一定的差别，对我而言，在投资房产之前，是需要有很深入的研究，以了解有关房产的真正价值。若有人问我如何鉴定房产的价值，我的答案是：“我不会。” 其实，房产本身真正的价值很难鉴定，这需要依靠当时的市场、人口、该房产地点的需求和时机才能带出该房产真正的价值。在做任何判断和投资决定之前，我们都需要时间去研究这些因素，而这就是所谓的价值投资。 在过去几年，许多投资者都已经忘了这个道理，在还未了解真正的价值之前，就冒然进入房市。当这些情况大规模发生，那将造成羊群效应，进而炒高了房价。  

3、房产就像红酒

这是我最后一部分的分享了，或许在看了我以上的言论之后，许多人会问像陈先生那样的投资者是否会有亏损？或许吧！ 目前的房市情况可说是有些病态发展，但好消息是，马来西亚的房市比较善忘，如果陈先生能够撑过一段时间，市场在调整后，还是会回温的。对于一些房市悲观者，我有一些意见，我认为房市正进入调整期，我们预计房市在未来数月都会放缓，但我相信房市在未来还是会在调整后向上成长。 虽然市场曾出现短期的供过于求，但我相信，长期而言，还是会有真正的房产需求。根据本地与全球的经济发展，住宅还是被需要的。 长期来看，房产就像红酒。有别于一般的投资，房产存在着一定的经济价值，并且需要时间成长。房产在对的时机与地点将能满足人口增长的需求。 或许，这是个让你重新检视你所购买房产的好时机，扩大你的视野，为你的房产带出更好的价值。 房市放缓不一定是坏事，就像红酒一样，房产也需要时间成熟，并在对的时机呈现更好的价值。  

关于Michael Tan

他是一位企业家，同时也是一位投资者、讲师和教练。他的人生目标是希望可以协助更多的人，透过投资房产和其公司，Freemen以达到财富自由。他们定期透过举办课程，让许多平凡的人生变得精彩。他们拥有透过投资房产而获得自由的亚洲区最庞大的人脉网络，并于马来西亚、泰国和香港稳坐第一。 如果你希望投入房产投资或想在2016年增长你的投资组合，欢迎前来与Michael和其他房产专家，如：Elizabeth Siew （房产法律）、Gary Chua（融资借贷）进行为期两天的2016 Mastering Your Wealth特训课程。 更多资讯，可浏览：www.masteringyourwealth.asia     [button link="http://bit.ly/2cFFXpU" target="blank" color="cc2223" icon="select a icon" style="pill" size="default" tooltip=""]点击查阅完整文章[/button]

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